Bij bouwen en verbouwen komt aardig wat kijken en af en toe loopt er ook iets mis. Vooral de oplevering is het moment van de waarheid bij elk bouwproject. Op dit moment bepaal je of de werken worden aanvaard, welke herstellingen nog moeten gebeuren en wanneer cruciale termijnen en aansprakelijkheden beginnen lopen. Een kluwen, maar we geven je graag wat essentiële aandachtspunten mee.
Wat betekent de oplevering?
Oplevering is de formele in ontvangstname van de werken door de bouwheer, meestal vastgelegd in een proces-verbaal waarop alle zichtbare gebreken en restpunten staan genoteerd. Aanvaarding kan uitdrukkelijk (PV ondertekenen) of stilzwijgend gebeuren, bijvoorbeeld door bewoning en betaling zonder voorbehoud, al is dat in principe een weerlegbaar vermoeden. Bij projecten onder de Wet Breyne is de procedure en timing strikt gereguleerd, met duidelijke gevolgen voor waarborgen en betalingen. Klinkt dit als Chinees in de oren? Dat is niet abnormaal, de termen zijn vaak niet zo helder, maar je weet dat je steeds bij ons terecht kunt voor professionele ondersteuning.
Voorlopige vs. definitieve oplevering
In de woningbouw onder de Wet Breyne is een dubbele oplevering verplicht: eerst de voorlopige – ten vroegste na één jaar – gevolgd door de definitieve. De voorlopige oplevering bevestigt dat de werken voltooid zijn en inventariseert alle zichtbare gebreken; wat je dan niet noteert, verlies je doorgaans als verhaalpunt voor later. De definitieve oplevering volgt na een waarborgtermijn waarin de aannemer herstellingen uitvoert en seizoensgebonden gebreken kunnen blijken. Vanaf dan geldt de goedkeuring van de werken in de zin van het gemeen recht, tenzij contractueel anders bedongen. Goed controleren en laten noteren is de boodschap.
Juridische gevolgen en termijnen
De opleveringsdatum bepaalt belangrijke momenten: het einde van de uitvoering, de start van waarborgen en het kantelpunt voor zichtbare versus verborgen gebreken. Onder gemeen recht houdt de voorlopige oplevering op zich geen aanvaarding in, maar tekent ze de voltooiing en de lijst van gebreken. Het is pas de definitieve oplevering die geldt als aanvaarding, behoudens andersluidend contract. Maak dus expliciet in het contract wanneer de aanvaarding plaatsvindt, want dit beïnvloedt onder meer de aanvang van zware aansprakelijkheidsregimes en verhaalsmogelijkheden. Laat je niet met een kluitje in het riet sturen, maar controleer alles grondig. Ben je niet zeker? Schakel dan onze hulp in.
Tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792/2270 BW)
Je aannemer en architect dragen gedurende tien jaar aansprakelijkheid voor ernstige gebreken die de stabiliteit of essentiële onderdelen van het gebouw in het gedrang brengen, een dwingend regime in het privaat bouwrecht. De tienjarige termijn start wanneer de bouwheer de werken ‘goedgekeurd’ heeft. In de praktijk is dat meestal bij de definitieve oplevering, tenzij partijen anders bepalen in hun contract. Let op het onderscheid met lichte, verborgen gebreken die buiten dit regime vallen en volgens gemeenrechtelijke regels en redelijke meldtermijnen moeten worden aangepakt.
Wat zijn jouw rechten als bouwheer?
Als bouwheer heb je rechten waar je beroep op kunt doen:
- Je hebt recht op een grondige inspectie en kunt de zichtbare gebreken op laten nemen in het PV bij de voorlopige oplevering. Leg ook meteen de termijnen voor het herstel vast.
- Je kunt aanvaarden met voorbehoud of weigeren wanneer de herstellingen onvoldoende zijn.
- Je kunt verhaal halen voor verborgen gebreken die redelijkerwijs niet waarneembaar waren bij de rondgang. Doe dit wel tijdig.
Je hebt ook plichten …
Als bouwheer heb je niet enkel rechten, er gelden ook wat verplichtingen:
- Zo moet je deelnemen aan de rondgang en alles precies laten noteren. Dit moet je punt per punt doen.
- Je moet stilzwijgende oplevering vermijden. Ga niet zonder controle in je nieuwe woonst wonen en betaal ook onder voorbehoud. Doe dit steeds schriftelijk.
- Je moet tijdig en gedocumenteerd klachten melden. Doe dit aangetekend en met foto’s.
Je aannemer en architect hebben ook verplichtingen
Je aannemer moet tijdig en conform plannen/bestek opleveren, herstel uitvoeren binnen de afgesproken waarborgtermijn en vervolgens opnieuw uitnodigen voor definitieve oplevering. De architect begeleidt en adviseert tijdens de oplevering, tekent vaak mee het PV, maar de uiteindelijke aanvaarding blijft een beslissing van de bouwheer. Bij Wet Breyne‑dossiers zijn de fasering, waarborg en betalingsschijven wettelijk gekaderd en verdient nauwgezette contractuele afstemming extra aandacht.
Waar loopt het vaak mis?
Bij Lexora Advocaten zien we dat het vaak spaak loopt op cruciale momenten. Zo komt een onvolledig PV veelvuldig voor. Noteer zoveel mogelijk en doe dit volledig en concreet. Ook betalingen zonder voorbehoud of een spontane ingebruikname komen veelvuldig voor. Tijdig bezwaar maken is nodig. Zorg er ook voor dat er geen onduidelijkheid kan ontstaan over de ‘aanvaarding’. Leg dit contractueel vast. Verder wordt ook vaak het herstelrecht van de aannemer vergeten. Je moet de aannemer eerst de kans geven tot correctie voor je herstel door een derde kunt afdwingen.
Wij zijn er voor je bij discussie op het vlak van bouwrecht
Aanvaard onder voorbehoud of weiger gemotiveerd en stuur een aangetekende ingebrekestelling met duidelijke hersteltermijn en tegensprekelijke hercontrole. Escaleer tijdig met expertise wanneer oorzaken of verantwoordelijkheid betwist worden, en verlies de relevante verval‑ en verjaringstermijnen niet uit het oog voor procedurele stappen.
Kun je wel wat advies en ondersteuning gebruiken? Bij Lexora Advocaten zijn we gespecialiseerd in bouwrecht en staan we aan je zijde. Schakel ons tijdig in, zodat je in het proces geen missingen maakt. Contacteer ons voor een afspraak.
