Wanneer is er sprake van een handelshuurovereenkomst?

Een eigen zaak starten of uitbreiden is een spannende stap. De locatie is vaak de sleutel tot succes. Vind je het perfecte pand, dan wil je er natuurlijk zeker van zijn dat je er voor lange tijd je commerciële activiteit kan uitbouwen. De handelshuurwet biedt die stabiliteit, maar is niet op elke huurovereenkomst van toepassing. Veel ondernemers gaan er onterecht van uit dat de huur van een pand voor professioneel gebruik automatisch een handelshuur is. Dat misverstand kan verstrekkende en kostbare gevolgen hebben. We duiken hier graag wat dieper in.

Maar wanneer is er nu precies sprake van handelshuur? En wat als je huurcontract een andere titel heeft, zoals ‘kantoorhuur’? We leggen je haarfijn uit aan welke voorwaarden een huurovereenkomst moet voldoen om onder de beschermende regels van de handelshuurwet te vallen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.

De 5 cumulatieve voorwaarden voor handelshuur

Om te kunnen spreken van een handelshuurovereenkomst moet je aan vijf wettelijke voorwaarden voldoen. Het is cruciaal dat aan alle vijf de voorwaarden is voldaan. Ontbreekt er ook maar eentje, dan val je onder het algemeen huurrecht, dat aanzienlijk minder bescherming biedt aan de huurder.

1. Er moet een huurovereenkomst zijn

Dit lijkt vanzelfsprekend, maar het is wel de basis van alles. Er moet een overeenkomst zijn waarbij de ene partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt om de andere partij (de huurder) het genot van een onroerend goed te verschaffen tegen een bepaalde prijs. Een mondelinge overeenkomst is in theorie geldig, maar een schriftelijk contract is absoluut aan te raden om discussies te vermijden. Wij adviseren sowieso altijd een schriftelijke overeenkomst.

2. Het moet gaan om een onroerend goed (of een deel ervan)

De handelshuurwet is enkel van toepassing op de huur van gebouwen of delen van gebouwen. Dit kan een volledig pand zijn, maar evengoed een winkelruimte op het gelijkvloers van een appartement. Zelfs onbebouwde terreinen kunnen onder de wet vallen als ze worden gebruikt voor commerciële activiteiten, denk bijvoorbeeld aan de parking van een supermarkt of een terrein voor een autohandel.

3. De hoofdactiviteit: kleinhandel of een ambacht

Dit is wellicht de belangrijkste en meest complexe voorwaarde. De huurder moet het pand hoofdzakelijk gebruiken voor de uitoefening van een kleinhandelsactiviteit of een ambacht.

• Wat is kleinhandel? Onder kleinhandel verstaan we de rechtstreekse verkoop van goederen of diensten aan het publiek. Het sleutelwoord hier is het directe contact met de consument. Denk aan een kledingwinkel, een restaurant, een supermarkt, een frituur of een andere retailer. Groothandel, waarbij aan andere ondernemers wordt verkocht, valt hier dus niet onder.
• Wat is een ambacht? Een ambachtsman levert hoofdzakelijk manuele prestaties of diensten. Ook hier is het directe contact met het cliënteel essentieel. Voorbeelden zijn een kapper, een schoenmaker, een bakker of een garagist.

Vrije beroepen zoals artsen, advocaten of accountants vallen in principe niet onder de handelshuurwet. Hun activiteiten worden niet gezien als ‘kleinhandel’ of ‘ambacht’. Zij huren doorgaans onder het gemeen recht (kantoorhuur), tenzij ze in hun contract expliciet overeenkomen om de handelshuurwet toch toe te passen. Zit je hierover met specifieke vragen, dan kun je ons steeds contacteren.

4. De hoofdzaak primeert

De commerciële activiteit moet de hoofdbestemming van het pand zijn. Wordt een pand bijvoorbeeld deels gebruikt als winkel en deels als privéwoning, dan zal de rechter nagaan welke functie primeert. Als de winkel slechts een klein bijgebouw is van een grote woning, zal de handelshuurwet wellicht niet van toepassing zijn. Is de woning daarentegen ondergeschikt aan de commerciële ruimte, dan geldt de wet wel voor het geheel.

5. De uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder

Beide partijen moeten het erover eens zijn dat het pand gebruikt zal worden voor een commerciële activiteit. Deze toestemming kan:

• Uitdrukkelijk in het huurcontract worden opgenomen. Dit is de meest duidelijke en veilige weg.
• Stilzwijgend worden gegeven. Dit gebeurt wanneer de verhuurder op het moment van het sluiten van de overeenkomst weet welke activiteit de huurder zal uitoefenen en zich daartegen niet verzet.

Let op: een bestemmingswijziging tijdens de huurperiode vereist altijd de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder om onder de handelshuurwet te vallen. Gewoon gedogen is hier niet voldoende. Vergeet de verhuurder dus zeker niet in te lichten.

De naam van het contract is niet doorslaggevend

Laat je niet misleiden door de titel van je contract. Zelfs als er ‘kantoorhuur’ boven je overeenkomst staat, kan een rechter oordelen dat het in werkelijkheid om een handelshuur gaat als aan alle vijf de voorwaarden is voldaan. De feitelijke situatie en de bedoeling van de partijen zijn doorslaggevend.

Deze herkwalificatie kan enorme gevolgen hebben. Zo wordt de duur van de overeenkomst automatisch geacht negen jaar te zijn en krijgt de huurder recht op huurhernieuwing, ook al stond er iets anders in het contract.

Uitzonderingen op de regel

Niet elke commerciële huur is een handelshuur. De wet voorziet enkele belangrijke uitzonderingen:

• Huur van korte duur (pop-up): Sinds 2016 bestaat er in Vlaanderen een apart decreet voor handelshuur van korte duur (één jaar of minder). Dit biedt meer flexibiliteit voor startende ondernemers en pop-upwinkels.
• Ondergeschikte activiteiten: De verhuur van ruimtes in bijvoorbeeld bioscopen, stations of zwembaden, die als ondergeschikt worden beschouwd aan de hoofdactiviteit van de verhuurder.
• Pand met een laag kadastraal inkomen.

Bereid je goed voor

De vraag of de handelshuurwet van toepassing is, is essentieel voor zowel huurder als verhuurder. Voor de huurder biedt het een cruciale bescherming en stabiliteit. Voor de verhuurder legt het belangrijke verplichtingen op, zoals de lange duurtijd en het recht op hernieuwing.

Het is dan ook van het grootste belang om bij het opstellen of ondertekenen van een huurcontract duidelijkheid te scheppen over de bestemming van het pand en de toepasselijke regels. Goed juridisch advies kan je behoeden voor dure en tijdrovende procedures in de toekomst.

Zit je met vragen over je huurcontract? Weet je niet zeker of je onder de handelshuurwet valt of heb je hulp nodig bij het onderhandelen of opstellen van een overeenkomst? Neem dan contact op met Lexora Advocaten. Wij staan voor je klaar met helder advies op maat.