Je kent het scenario: de ruwbouw staat er, de eerste schijven zijn gefactureerd, maar de betaling blijft uit. Ondertussen verwacht de bouwheer wel dat je maandag gewoon verder gaat met de dakwerken. De frustratie stijgt en eigenlijk heb je nog weinig zin om de werken verder te zetten.
Begrijpelijk, maar juridisch gezien begeef je je op glad ijs. In de bouwsector is het stilleggen van werken een krachtig wapen, maar wie de regels niet volgt, riskeert zelf een schadeclaim wegens contractbreuk. In deze blog leggen we uit hoe je de werken correct stillegt via de exceptie van niet-uitvoering (ENAC) en het retentierecht.
De exceptie van niet-uitvoering
De basisregel in het contractenrecht is simpel: geleverd is betaald. Maar wat als die balans doorslaat? De exceptie van niet-uitvoering (ENAC) laat je toe om je eigen prestaties tijdelijk op te schorten zolang de andere partij haar verplichtingen niet nakomt. Sinds de invoering van het nieuwe verbintenissenrecht in het Burgerlijk Wetboek heb je hier een wettelijke basis voor, maar je moet wel aan strikte voorwaarden voldoen:
- Een zekere en opeisbare schuld: Je factuur moet vervallen zijn en mag niet (gegrond) geprotesteerd zijn. Als de bouwheer een geldig technisch gebrek inroept, mag je niet zomaar stoppen.
- Voorafgaande kennisgeving: Je moet de bouwheer formeel laten weten dat de maat vol is. Het is sterk te betwijfelen of een WhatsApp-berichtje daarbij genoeg is: een aangetekende brief is altijd sterk aangewezen.
- Proportionaliteit: Dit is de belangrijkste regel. Je mag geen werken ter waarde van € 50.000 stilleggen voor een openstaande factuur van € 500. De ernst van de wanbetaling moet de schorsing rechtvaardigen.
- Te goeder trouw: Je mag de situatie niet misbruiken om de bouwheer onredelijk onder druk te zetten.
Een juridisch correct opgestelde schorsingsbrief is essentieel. Vermeld duidelijk waarom je stopt en dat je de werken hervat na de ontvangst van de volledige betaling. We helpen je bij Lexora Advocaten graag bij het opstellen van deze brief.
Het Retentierecht
Naast het stoppen van de werken, kun je soms ook het retentierecht uitoefenen. Dit gaat een stap verder: je houdt de zaak (de werf of een specifiek onderdeel) in totdat je betaald wordt.
In de bouw is dit complexer dan bij een garagist die je auto inhoudt. Je moet namelijk de feitelijke macht over de werf hebben. Zodra je de sleutels afgeeft of de werf volledig openstelt voor andere aannemers, verlies je vaak je retentierecht. Let op: als je de werf onterecht gijzelt, kan een rechter oordelen dat je misbruik maakt van je recht. De schadevergoeding die je dan moet betalen voor de vertraging, is vaak hoger dan je openstaande factuur. Je vooraf goed informeren en de risico’s inschatten is dan ook de boodschap.
Je contractuele reddingsboei
Voorkomen is beter dan procederen. Veel ellende kun je vermijden door sterke algemene voorwaarden. Staat er in jouw contract een uitdrukkelijke clausule die je het recht geeft de werken op te schorten bij elke wanbetaling? Dan sta je juridisch veel sterker en hoef je minder snel te vrezen voor discussies over proportionaliteit.
Zonder zo’n clausule val je terug op de algemene wetgeving, en die is vaak minder duidelijk en risicovoller. Laat je contracten daarom periodiek screenen of maak ze in samenwerking met ons.
Checklist
Heb je te maken met een wanbetaler? Volg dan dit stappenplan om te vermijden dat jij de zwartepiet krijgt:
- Controleer de factuur: Is de vervaltermijn echt verstreken? Is er een protestbrief binnengekomen?
- Stuur een aanmaning: Geef een laatste korte termijn (bijv. 5 werkdagen) om te betalen.
- Kondig de schorsing aan: Stuur een aangetekende brief waarin je expliciet beroep doet op de ENAC.
- Documenteer de status: Maak foto’s van de werf op het moment dat je stopt. Zo vermijd je discussies over schade die later door derden wordt veroorzaakt terwijl jij weg was.
Ga doortastend maar verstandig te werk
Ja, je mag de werken stilleggen bij wanbetaling, maar je moet het wel op de juiste manier doen. Als je ondoordacht de werf verlaat, riskeer je dat de bouwheer het contract verbreekt in jouw nadeel. Je bent dan niet alleen je geld kwijt, maar moet ook nog eens een verbrekingsvergoeding betalen.
Heb je momenteel te maken met een hardnekkige wanbetaler en twijfel je of je de kraan mag dichtdraaien? Neem dan contact op met Lexora Advocaten. Wij analyseren je contract en zorgen voor een waterdichte strategie
