Stel: je bent niet tevreden over je handelspand, bijvoorbeeld omdat je verhuurder broodnodige herstellingswerken weigert uit te voeren. Of: je wil op zoek naar een nieuwe huurder, omdat je huidige huurder al maanden niet betaalt. Dan kan je bij de rechtbank terecht voor een ontbinding van de handelshuurovereenkomst.
INHOUDSOPGAVE
- Ontbinding handelshuurovereenkomst verloopt altijd via de rechter
- Ernstige contractuele wanprestaties die leiden tot ontbinding handelshuurovereenkomst
- Schadevergoeding na ontbinding handelshuurovereenkomst
- Praktijkvoorbeelden van ontbinding handelshuurovereenkomst
- Conclusie: de ontbinding van je handelshuurovereenkomst kan niet zomaar
Ontbinding handelshuurovereenkomst verloopt altijd via de rechter
Een handelshuurovereenkomst kan je nooit eenzijdig opzeggen zonder opzegperiode. Wil je een gerechtelijke procedure liever vermijden, dan kan je ervoor kiezen om de handelshuurovereenkomst op te zeggen en je opzegperiode simpelweg uit te doen. Aan die opzeg zijn voorwaarden verbonden. Die kan je lezen in deze blog.
Duurt je dat te lang, dan kan je het proberen via een minnelijke schikking. Beide partijen, huurder en verhuurder, moeten dan wel op dezelfde golflengte zitten. Om in gezamenlijk overleg de handelshuur te ontbinden.
Komen jullie er niet uit, en vind je de opzegperiode te lang, dan kan je naar de rechtbank trekken voor de ontbinding van je handelshuurovereenkomst. Voor de ontbinding van een contract moet je altijd via de rechtbank passeren. Je moet dan bij de rechter aantonen dat er een ernstige contractuele wanprestatie is.
Ernstige contractuele wanprestaties die leiden tot ontbinding handelshuurovereenkomst
Wil je je handelshuurovereenkomst laten ontbinden via de rechter, dan moet je een ‘ernstige contractuele wanprestatie’ kunnen aantonen. Dat kan je het makkelijkst omschrijven als een fout. Iemand – ofwel de huurder, ofwel de verhuurder – doet namelijk iets verkeerd. Daardoor lijd je schade, en die schade moet vergoed worden.
Huur niet betalen kan leiden tot ontbinding handelshuurovereenkomst
Wat zijn ernstige contractuele wanprestaties? Eén van de meest voorkomende wanprestaties die leidt tot een ontbinding van een handelshuurcontract, is de niet-betaling van de huur.
Weet dat een rechter niet lichtvaardig overgaat tot de ontbinding van een huurcontract. Dit gebeurt meestal niet bij een huurachterstand van slechts één of twee maanden. Pas na een langere periode van aanhoudende huurachterstand zal de rechter overwegen om een handelscontract te ontbinden.
Uit ervaring weten we dat als de huur drie maanden of langer onbetaald blijft, de kans groot is dat de handelshuurovereenkomst wordt ontbonden. Maar dit is geen vaste regel, de rechter beoordeelt elke situatie afzonderlijk.
Pand niet onderhouden kan leiden tot ontbinding handelshuurovereenkomst
Ook de manier waarop het pand onderhouden wordt, kan een reden zijn om een handelshuurovereenkomst te ontbinden.
Gebrekkig onderhoud aantonen als verhuurder
Ben je een verhuurder en wil je het contract ontbinden, omdat je huurder het huis niet schoon houdt, dan is dat niet makkelijk. Bijvoorbeeld als er afval ligt dat ongedierte aantrekt, of als er bijna niet gepoetst wordt. Vaak vindt een rechter dat slecht onderhoud geen reden is om het contract te stoppen. De rechter zegt meestal dat je pas aan het einde van het contract kunt kijken of er schade is. Die schade moet dan betaald worden door de huurder als het contract is afgelopen.
Gebrekkig onderhoud aantonen als huurder
Wil je als huurder het contract laten ontbinden, omdat het pand in slechte staat is, bijvoorbeeld omdat het dak lekt of er extreme vocht en schimmel is, dan kan je een ontbinding vragen. Hou er rekening mee dat als je huurder een meldingsplicht hebt. Je moet dus aan de verhuurder laten weten dat kapotte zaken gemaakt moeten worden.
Gebrekkig onderhoud of herstellingswerken zijn soms moeilijker te bewijzen. Dossieropbouw is daarom belangrijk: zorg dat er schriftelijke sporen zijn van je vraag om herstellingen. Hou berichtjes, whatsappjes en mails goed bij. Laat de verhuurder niets van zich horen of blijft hij uitstellen, dan kan je overgaan tot aangetekende brieven. Als laatste stap kan je tot een ingebrekestelling overgaan. Zo kan je bij de rechter aantonen dat je wel degelijk meerdere malen via verschillende kanalen om herstelling gevraagd hebt.
Schadevergoeding na ontbinding handelshuurovereenkomst
Aan een ontbinding van een handelshuurovereenkomst is vaak een schadevergoeding gekoppeld. Iemand maakt een fout, daardoor lijd je schade, en die schade moet vergoed worden. De rechter kan dus altijd een schadevergoeding koppelen aan de ontbinding van het handelshuurcontract.
Schadevergoeding voor de verhuurder
Wordt het contract ontbonden in het nadeel van de huurder, dan lijdt de verhuurder schade. Het pand komt leeg te staan en er moet een nieuwe huurder gezocht worden. Daar kan wat tijd overgaan, waardoor de verhuurder inkomsten misloopt. De vergoeding die nodig is om het pand opnieuw te verhuren, heet de wederverhuringsvergoeding. Meestal wordt die door de rechter begroot op drie maanden. De wederverhuringsvergoeding is bij wet vastgelegd, daar kan je als huurder niet omheen.
Schadevergoeding voor de huurder
Wordt de handelshuurovereenkomst ontbonden in het nadeel van de verhuurder, dan lijdt de huurder vaak schade. Vaak heeft de verhuurder veel inrichtingswerken gedaan om het pand klaar te maken voor zijn bedrijf. Een kapsalon moest bijvoorbeeld loodgieterij, wastafels en spiegels voorzien. Een kledingzaak moest schrijnwerkerij voorzien voor degelijke pashokjes, toonbanken en kassa’s. Al die interieurinrichting kost geld. Bij een ontbinding is de huurder die investering kwijt. Dit is dus de schade die hij oploopt.
Ook een vroegtijdige kost om te verhuizen kan een vorm van schade zijn. De huurder moet een nieuwe locatie zoeken, die misschien minder interessant is voor zijn klanten. Hij moet een verhuisfirma aanspreken, verhuismateriaal voorzien. Ook dat kunnen schadeposten zijn die de huurder op de verhuurder kan verhalen bij een ontbinding. De huurder moet deze schadekosten wel steeds bewijzen.
Praktijkvoorbeelden van ontbinding handelshuurovereenkomst
Een praktijkvoorbeeld uit de horeca: het brouwerijcontract
En hoe dit kan leiden tot ontbinding van de handelshuurovereenkomst
Vaak hebben cafés en restaurants contracten met brouwerijen. Als café sluit je een handelshuurovereenkomst met de eigenaar van het pand. Dikwijls is dit handelshuurcontract gekoppeld aan een brouwerijcontract. De café-uitbaters – de huurders dus – zijn daarbij verplicht om een minimumhoeveelheid drank af te nemen bij een vaste brouwer.
In de praktijk leidt dit weleens tot gesjoemel. Soms omdat de uitbaters de minimumhoeveelheden niet halen omdat het café niet genoeg rendeert. Maar vaak ook omdat er drank wordt aangekocht in de supermarkt, omdat dit goedkoper is dan bij de brouwer. Op die manier proberen café-uitbaters het brouwerijcontract soms te omzeilen. Is er een koppeling met het handelshuurcontract, dan kan deze situatie leiden tot een ontbinding.
Nog een praktijkvoorbeeld: bestemming van het pand
Sluit je een handelshuurcontract, dan moet je het pand op voorhand een bestemming geven. In het contract moet je omschrijven wat je er precies gaat doen: café, restaurant, winkel, bakkerij, beenhouwerij, tandartsenpraktijk, dierenartsenpraktijk… Die bestemming mag niet zomaar veranderd worden. Je mag als uitbater dus niet van de ene dag op de andere beslissen dat je café een winkel wordt. Je moet dit altijd overleggen met je verhuurder en hebt zijn schriftelijke goedkeuring nodig. Heb je deze niet, dan kan ook dit leiden tot een ontbinding van de handelshuurovereenkomst.
Conclusie: de ontbinding van je handelshuurovereenkomst kan niet zomaar
Zoals je kon lezen in dit artikel, zijn er heel wat voorwaarden verbonden aan de ontbinding van een handelshuurovereenkomst. Zit je met een geschil, en weet je niet goed hoe je dit kan aanpakken? Contacteer ons, wij helpen je graag verder met al je vragen rond de ontbinding van handelscontracten.
